부동산 개념과 분류

부동산학

종합, 응용(순수X), 사회(자연X), 구체적(추상X), 규범과학

효율성의 원리: 이용측면, 민간 부문, 최유효이용, 지역지구제

형평성의 원리: 분배측면, 공공 부문, 공평한 분배, TDR

◼ 부동산 개념

무형	법적 개념	협의: 토지와 그 정착물(민법) 광의: 협의 + 준부동산
	경제적 개념
유형	기술적 개념	물리적: 공간, 자연, 위치, 환경

▴경제적 개념의 부동산은 자산과 자본으로서, 생산의 3요소로 생산재로 사용되고,  주거, 공원등의 소비재로 사용되며, 상품으로 거래된다

준(의제)부동산 -  등기/등록으로 공시, 부동산에 준하여 취급

기계	재단	기타
자동차, 건설기계, 선박, 항공기	공장/광업재단	어업권, 입목

▴준부동산은 저당권, 감정평가, 중개(재단, 입목)의 대상이 됨

복합부동산 - 토지와 정착물을 결합된 상태로 부동산활동의 대상이 됨   

예) 토지+건물 (감정평가: 일괄평가 – 거래사례비교법)

복합건물 - 건물이 2이상의 기능 예) 주상복합건물 (감정평가: 구분평가)

부동산 정착물 (구분이 불분명할 경우 부동산정착물로 간주)

동 산	부동산에 독립, 매매시 이전 대상 X	임차인정착물, 경작 수확물, 가식중인 수목
정 착 물	부동산 일부 매매시 이전 대상 ⤷임대인정착물, 경작않는 수목, 자연 식생, 다년생 식물	종속정착물(토지의 일부) 담장, 미분리 과실, 수목, 농작물
		독립정착물(독립된 부동산 취급) 건물, 명인방법을 갖춘 미분리 과실/수목의 집단, 등기된 입목, 재배중 농작물(타인토지, 권원불문)

동산: 부동산에 독립되어 매매시 이전 대상 아님  ▶임차인정착물, 경작 수확물, 가식중인 수목

◼ 부동산의 분류

공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률상의 분류

전국의 토지를 그 용도에 따라 28개의 지목으로 구분

* 저수지, 사찰용지, 유휴지, 선하지, 농지, 택지는 지목이 아님

부동산 이용활동상 분류

대지	건축법상 용어, 건축을 할 수 있는 모든 토지
택지	감정평가상의 용어, 건축이 가능한 토지 (주상공)
부지	건축용지를 포함한 바닥토지(하전부지, 도로부지 등)
후보지	택지, 농지, 임지 상호간 용도가 전환되고 있는 토지
이행지	택지, 농지, 임지 내애서 용도가 전환되고 있는 토지
필지	지번이 붙은 토지의 등록단위, 소유권 구분, 등기법
획지	가격수준이 비슷한 토지, 경제적 개념, 감정평가
대(袋)지	좁은 통로로 도로에 접하는 자루형 모양의 토지
맹지	도로에 접속면이 없는 토지로 건축이 불가능
나지	건물x, 정착물x, 사법상 제약x 토지 공법상 제한○
건부지	건축물이 들어서 있는 부지 (건부감가, 건부증가)
공지	공적 제한으로 건물 제외 남은 토지
공한지	개발계획이 없이 장기간 방치하고 있는 토지
휴한지	비옥도, 자력회복 등으로 쉬게 하는 토지
유휴지	놀리고 있는 토지
법지	법적 소유권 인정, 경사경계면, 경제실익 없는 토지
빈지	만조수위선~등록 해변토지, 소유권/활용실익 있음
한계지	택지이용의 최방위권상의 토지(택지, 농지 경게토지)
선하지	고압전선 아래의 토지
포락지	하천으로 변한 토지, 토지소유권 소멸
소지/원지	택지 등으로 개발되기 이전의 자연상태 미숙지
성숙지	즉시 건축활동 등 소기의 이용을 할 수 있는 토지
환지	도시개발사업이 완료된 후 새로이 교부할 토지
체비지	도시개발사업에 소요되는 경비를 충당하기 위한 토지
표준지	지가공시목적
일단지	용도상 불가분의 관계에 있는 2필지 이상 토지

「건축법」상 주택의 분류

공동주택 (구분등기○)	단독주택 (구분등기X)
연립: 4층이하 660㎡초과	단독: 1건물 1세대 거주
다세대: 4층이하 660㎡미만	★다중: 독립X (욕실○, 취사X) 학생/직장인 장기간거주
아파트: 5층 이상	다가구: 3층/ 660㎥/ 19세대이하
준주택	도시형생활주택
기숙사, 오피스텔, 다중생활시설,노인복지주택	단지형연립/다세대/원룸 국민주택규모, 300세대 미만

공관, 기숙사(학교,공장)는 주택법상 주택에 포함되지 않음

공동주택				단독주택
아파트			5층
	연립46초	다세대46	4층
			3층	다가구369	다중36
⇦ 660㎡ 초과		660㎡ 이하 ⇨

부동산업 분류

부동산업	임대 공급업	부동산 임대업(주/ 비주거/ 기타)
	관련서비스업	부동산관리업(주/비) 부동산중개 자문, 감정평가업